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Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
Rathenauplatz 4–8
90489 Nürnberg
Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug in noch engeren Grenzen als bisher (I) und Quotenabgeltungsklauseln nun gänzlich untersagt (II)


I.
Im Frühjahr diesen Jahres schränkte der BGH in Fortführung seiner Rechtsprechung des letzten Jahres die Möglichkeiten der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter noch weiter ein:

So hatte der für Mietsachen zuständige 8. Senat des BGH in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 (Az. des Gerichtes: VIII ZR 185/14) über die vertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu befinden, wenn dieser die Wohnung in einem nichtrenovierten Zustand übernommen hat, ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs. Im konkreten Fall bezog der Mieter am 01.10.2002 eine Vier-Zimmer-Wohnung, bei der in drei Zimmern Streicharbeiten notwendig waren. Die Parteien vereinbarten einen Nachlass für den Mieter in Höhe einer halben Monatsmiete.

Diese Reduzierung sah das Gericht als nicht angemessen an (wörtlich: "keine taugliche Kompensation") und befand die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des Mietvertrages als insgesamt unwirksam.

Fazit:

Die formularvertragliche Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer nichtrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag ist grundsätzlich möglich, aber nur, wenn dem Mieter eine Kompensation gewährt wird, die ihn so stellt, als habe er renovierten Wohnraum übernommen.

Nicht entschieden und ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, "ob die Übertragung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann" (BGH-Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14, Ziff. 44).

II.
Der gleiche Senat entschied ebenfalls am 18.03.2015 (Az. des Gerichtes VIII ZR 242/13) über die Unwirksamkeit der sog. "Quotenabgeltungsklausel", da diese vom Mieter "mehrere hypothetische Betrachtungen" verlange, aber "eine sichere Einschätzung der Kostenbelastung" nicht zuließen.

In dem zu entscheidenden Fall war die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Zeitraum vom 15.01.2008 bis 30.04.2011. Streitig war, ob die Beklagte die Wohnung im renovierten Zustand übernommen hatte. Der Mietvertrag sah in § 8 Ziff. 2 vor, dass die Schönheitsreparaturen der Räume "im Allgemeinen" in einem bestimmten Zeitraum vorzunehmen seien. In Ziff. 3 war eine Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen bei Auszug (Abgeltung, sog. Quotenklausel) enthalten. Für den Fall, dass bei Auszug noch keine Fälligkeit einzelner oder sämtlicher Schönheitsreparaturen bestehe, so habe der Mieter "die zu erwartenden Kosten anteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: (...).

Dieser Regelung erteilte der BGH nun eine Absage, unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung zu den Quotenabgeltungsklauseln (BGH vom 26.09.2007, Az. des Gerichtes VIII ZR 143/06; BGH vom 18.10.2006, AZ. des Gerichtes VIII ZR 52/06).

Nach Auffassung des BGH müssten Quotenabgeltungsklauseln dem Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB genügen. Dies wäre vorliegend aber nicht der Fall, da eine Benachteiligung des Mieters hier darin bestehe, da es ihm nicht möglich sei, bereits bei Vertragsschluss die auf ihn zukommende Kostenbelastung realistisch einschätzen zu können. Nach Auffassung des BGH könnte für einen Mieter, der unter Umständen während der Mietzeit sein "individuelles Nutzungsverhalten" ändere, unter Zugrundelegung von letzterem bei Vertragsschluss eben nicht erkennen, "welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Beendigung des Mietvertrages haben werde". Darüber hinaus benötige eine Kostenquote auch eine "empirische Prognose" hinsichtlich des Renovierungsbedarfes. Eine verlässliche Kostenquote sei daher nicht möglich. Aufgrund dieser "auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts" sah der Senat eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und befand die Quotenabgeltungsklausel als unwirksam.

Obige Entscheidungen sowie auch die Rechtsprechung des BGH in früheren Entscheidungen (dazu unten) sollten beim Abschluss von Mietverträgen Berücksichtigung finden.

Der BGH hat in früheren Entscheidungen folgende Bestimmungen als unzulässig erachtet:

 

  • Starre Fristen hinsichtlich Schönheitsreparaturen (BGH vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05);

    Laut BGH sind nur solche Fristenregelungen hinsichtlich Schönheitsreparaturen nicht unangemessen, soweit sie Formulierungen wie "in der Regel, normalerweise oder grundsätzlich oder im Allgemeinen" zur Relativierung der Mieterverpflichtung beinhalten, um die Unwirksamkeit zu vermeiden.

  • Unzulässiger Umfang von Schönheitsreparaturen

 

Die im Mietvertrag dem Mieter auferlegten Pflichten sollten sich im Rahmen des § 28 IV S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung – II.BV bewegen.

 

  • Verbindlichkeit des vermieterseits eingeholten Kostenvoranschlages

    Der BGH erachtet nur solche Formulierungen als wirksam, sofern sie dem Mieter die Möglichkeit einräumen, den Kostenvoranschlag des Vermieters, den dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses einholt, anzuzweifeln bzw. einen selbst eingeholten Kostenvoranschlag vorzulegen (BGH vom 29.05.2013, Az. VIII ZR 285/12)

    Allerdings ist die Rechtsprechung hinsichtlich letztgenannter Pflichten vielfältig und die Entscheidung des BGH zu den Quotenabgeltungsklauseln zeigt, dass die Auffassung der Richter zu den einzelnen Verpflichtungen nicht vor Veränderungen gefeit ist.



Kerstin Gieseler
Rechtsanwältin

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