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Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
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90489 Nürnberg
BGH: Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehenskündigung!

Immobilienkäufer finanzieren in Deutschland den Immobilienerwerb gerne langfristig mit einem Immobiliendarlehen auf 10 oder 15 Jahre. Dies hat – nicht nur in der aktuellen Niedrigzinsphase – für den Immobilienkäufer den Vorteil, dass er langfristig planen kann und vor möglichen Zinserhöhungen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist geschützt ist. Damit auch die Bank entsprechend planen und sich refinanzieren kann, kann der Darlehensnehmer das Darlehen in der Regel nicht außerplanmäßig vorzeitig zurückzahlen, wenn er unerwartet zu Vermögen gekommen ist oder anderswo günstigere Zinsen bekommen könnte.

Das Gesetz ermöglicht es dem Darlehensnehmer lediglich, dass er dann, wenn er sein Haus wegen beruflichen Umzugs verkaufen muss, das Darlehen vorzeitig zurückzahlen kann. Da die Bank bei langfristigen Darlehen nicht nur dem Kunden einen konstanten Zins zusichert, sondern auch eine entsprechende langfristige Zinserwartung (und Zinskalkulation) hat, ist die Bank in diesen Fällen berechtigt, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von ihren Kunden zu verlangen. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung erhält die Bank quasi einen Ersatz für den Zinsausfall, den sie bei vertragsgemäßer Fortsetzung des vereinbarten Darlehensvertrages erzielt hätte.

Diesen Zukunftsschaden hat die Bank auch, wenn nicht der Darlehensnehmer seine Immobilie veräußert und aus dem Veräußerungserlös das Darlehen vollständig zurückzahlt, sondern der Darlehensnehmer seine Zahlungspflichten nicht mehr erfüllt und die Bank kündigen muss. Auch in diesen Fällen ist der Darlehensbetrag sofort vollständig fällig und die Bank verliert ihren Anspruch auf zukünftige vertragliche Zinsen.

Ab dem Zeitpunkt der Kündigung ist die fällige Darlehensvaluta mit dem Verzugszins von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen – das sind derzeit 1,63% p.a.. Nach der Gesetzesbegründung sind in diesem Zinssatz bereits die kosten und der Arbeitsaufwand eingepreist, die mit Kündigung eines notleidenden Darlehens und der Forderungsbeitreibung für die Bank verbunden sind und nicht gesondert in Rechnung gestellt werden dürfen.

Wirtschaftlich betrachtet – aber dabei geht es im Verbraucherschutz ja nicht – ist dies ein Zinssatz, den ein bonitätsmäßig, zahlungskräftiger Kunde mit hinreichenden Sicherheiten für sein Darlehen verhandeln kann. Der Kunde, dessen Darlehen gekündigt ist, ist weder zahlungsfähig, noch sind die Sicherheiten übermäßig, denn sonst würde das Darlehen nicht gekündigt sein.

Neben dem Verzugszins wurde von den Banken stets bei Kündigung der langfristigen Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, da die Bank für die Zukunft einen Zinsausfallsschaden hat – unabhängig davon, ob der Darlehensnehmer umzieht oder die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Der zukünftige Zinsausfallschaden entsteht in beiden Fällen.

Ob die Vorfälligkeitsentschädigung neben dem pauschalierten Verzugsschaden des § 247 BGB verlangt werden kann, ist seit einiger Zeit in der Literatur und der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte strittig.

Dabei ist nie bestritten worden, dass der Bank der Vorfälligkeitsschaden entsteht und zusätzlich selbstverständlich der fällige Darlehensgesamtbetrag bis zur Zahlung verzinst werden muss.

Mehrere Gerichte, unter anderem das OLG München, haben daher die säumigen Schuldner zur Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung und Verzugszins verurteilt.

Einige Gerichte haben die Auffassung vertreten, dass der Verzugszins von derzeit 1,63% vom Gesetzgeber ein pauschalierter Zinssatz sei, der es nicht gestatte, dass die Bank zusätzlich zu diesem pauschalen Satz noch die Vorfälligkeitsentschädigung verlange. Dies hat den Banken aber zumindest die Möglichkeit eröffnet, den tatsächlichen Verzögerungsschaden konkret zu berechnen, oder – weit einfacher – bei einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung und einem kurzfristig zu erwartenden Versteigerungserlös nur die Vorfälligkeitsentschädigung geltend zu machen. Im Falle eines langjährigen Gerichtsprozesses konnte man auch die Zahlung der Verzugszinsen nach 247 BGB verlangen, mindestens jedoch eine Zahlung in Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach der aktuellen Pressemitteilung des Bundegerichtshofes hat dieser am vergangenen Dienstag den Banken diese Möglichkeiten genommen. Begründet hat er dies nicht damit, dass den Banken der Schaden nicht entstanden sei; und auch nicht damit, dass der Gesetzeswortlaut dies nicht vorsähe - sondern mit dem Willen des historischen Gesetzgebers. Dieser habe nicht nur eine pauschalisierte Schadensberechnungsmöglichkeit eröffnen wollen, sondern eine spezielle und ausschließliche Regelung der Schadensberechnung bei notleidenden Krediten vorgegeben.

Der BGH hat bei seiner Entscheidung nicht übersehen, dass damit der vertragsbrüchige Schuldner besser gestellt ist als der vertragstreue Bankkunde. Der BGH führt vielmehr aus, dass dies ein Problem sei, aber ein Problem, das der Gesetzgeber bei mehreren Gesetzesänderungen bewusst in Kauf genommen und beibehalten habe.

Kurzfristig mag diese Entscheidung dazu führen, dass der Verbraucherschutz vermeintlich gestärkt wird, da der zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Darlehensnehmer nicht mehr mit der Vorfälligkeitsentschädigung belastet wird.

Langfristig kann dies dazu führen, dass Banken langfristige Kredite mit festen Zinsen nicht mehr vergeben. Bei den langfristigen Immobiliendarlehen mit Festzinsabrede handelt es sich im europäischen Raum ohnehin um eine deutsche Besonderheit. Diese wird (auch) von der europäischen Zentralbank argwöhnisch gesehen, da sie für die Bank mit Zinsänderungs-risiken verbunden ist. Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass zukünftig auch in Deutschland langfristige Darlehen nur noch mit variablen Zinsen angeboten werden und der Darlehensnehmer, der Zinssicherheit haben will, zusätzlich einen Zinsswap erwerben muss. Dies macht die langfristige Immobilienfinanzierung teurer und – im Hinblick auf die Swapbedingungen – komplizierter. Ob damit dem Verbraucherschutz gedient ist, mag jeder für sich selbst entscheiden.

Aus Sicht der europäischen Zentralbank wäre dies ein weiterer Schritt zu einem einheitlichen Bankenangebot und würde die Abschaffung einer weiteren nationalen Besonderheit bedeuten.


Johannes Meinhardt M.B.A.
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

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