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Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
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90489 Nürnberg
Neuer Darlehnstyp: der Immobilienverzehrkreditvertrag

Mit der Einführung eines neuen Darlehenstyps, dem Immobilienverzehrkreditvertrag, nimmt sich der Gesetzgeber nunmehr des selbstgeschaffenen Problems an, dass insbesondere ältere Darlehensnehmer oftmals trotz exzellenter Sicherheiten keine Darlehen mehr erhalten (dürfen). Hierbei besteht die Besonderheit, dass die Rückzahlung des Immobilienverzehrkreditvertrags erst mit dem Tod des Darlehensnehmers fällig wird.

Nachdem gerade erst zum 21.03.2016 das Darlehensrecht durch die Einführung der Begrifflichkeiten "Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen" und "Immobiliar-Verbraucherverträgen" neu gestaltet worden ist, plant der Gesetzgeber nunmehr die Einführung des bisher (weitestgehend) unbekannten Immobilienverzehrkreditvertrages.

Der Gesetzesentwurf zum Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz vom 23.01.2017 sieht unter anderem eine Legaldefinition des Immobilienverzehrkreditvertrags in § 481 Abs. 3 BGB-E vor.

Hinter diesem wenig alltagstauglichen und der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstammenden Begriff versteckt sich wirtschaftlich die in angelsächsischen Raum durchaus etablierte sog. Umkehrhypothek ("Reverse Mortgage").

Hierbei erhält der Eigentümer einer Wohnimmobilie von der Bank ein Darlehen, welches beispielsweise durch regelmäßige, rentenähnliche Zahlungen – ähnlich einer Leibrente – ausgezahlt wird. Im Gegenzug erhält die Bank ein Verwertungsrecht (Grundschuld/Hypothek o.Ä.) an der Immobilie des Darlehensnehmers. Soweit – so normal.

Die Besonderheit des Immobilienverzehrkreditvertrages liegt nun aber darin, dass die Rückzahlung des Darlehens erst nach dem Tod des Darlehensnehmers erfolgt und der Darlehensgeber erst sodann durch die Verwertung der Immobilie oder die Erben befriedigt wird. Somit erbringt der Darlehensnehmer zu Lebzeiten weder Zins- noch Tilgungsleistungen, sondern werden diese vielmehr erst in die buchstäbliche Endabrechnung eingestellt, also mit dem Ableben des Darlehensnehmers fällig.

Dem Eigentümer einer Wohnimmobilie wird es dadurch ermöglicht sein "Betongold" zu verflüssigen, ohne dass das Eigentum aufgegeben werden muss.

Eine solche Vertragsgestaltung ist nach aktuellem Recht nicht ganz unkompliziert, wenn nicht ausgeschlossen. Bei der oben beschriebenen Vertragskonstruktion handelt es sich nach derzeitigen Recht um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, bei dessen Abschluss das Kreditinstitut insbesondere die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB zu berücksichtigen hat. Gemäß dieser Norm darf ein Immobiliardarlehen nur abgeschlossen werden, wenn es u.a. wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit die ausstehende Darlehensvaluta aus eigenen Mitteln zurückzahlen kann bzw. eine Anschlussfinanzierung erhält. Diese Wahrscheinlichkeit ist oftmals bei nicht mehr ganz jungen Darlehensnehmern trotz erstklassiger Sicherheiten aufgrund der geringen Renten- oder Pensionsbezüge nicht gegeben.

Insofern werden insbesondere älteren Immobilieneigentümern durch die Einführung des Immobilienverzehrkredites neue Möglichkeiten der Liquiditätsbeschaffung eröffnet. Wo bisher selbst 50-jährige Kunden kein Immobiliardarlehen mehr erhalten haben, können nunmehr selbst über 70-jährige mit der neuen Vertragsgestaltung für hohe Liquidität im Alter ohne Aufgabe ihres Eigenheims sorgen.

Ob die Umsetzung des Gesetzgebers (systematisch mit Blick auf die Anwendbarkeit sonstiger Verbraucherschutzregelungen) wirklich geglückt ist und sich in der Praxis beweisen kann, wird sich zeigen müssen. Der Bundesrat hat in einer Stellungnahme vom 10.02.2017 bereits einigen Verbesserungsbedarf angemeldet.


Vincent Clauß
Rechtsanwalt

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