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Meinhardt, Gieseler & Partner mbB
Kanzlei für Wirtschaftsrecht
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90489 Nürnberg
Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache auch ohne vorherige Fristsetzung möglich

 

In seinem Urteil vom 28.02.2018, Az . VIII ZR 157/17, hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes deutlich zu dem Unterschied der Notwendigkeit bzw. der Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter durch den Vermieter Stellung genommen.

Zum Sachverhalt:

Der Kläger vermietete mehrere Jahre eine Wohnung an den Beklagten. Das Mietverhältnis wurde einvernehmlich beendet. Nach Rücknahme der Mietsache stellte der Kläger Schimmelbefall in mehreren Räumen aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens des Beklagten fest, sowie mangelnde Pflege der Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper. Aufgrund dieser Schäden kam es zu einem schadensbedingten fünfmonatigen Mietausfall.

Der Kläger verlangte daher vom Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten ohne diesem eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden zu setzen.

Der Kläger hatte in den Vorinstanzen Erfolg mit seiner Klage auf Schadensersatz in Höhe von 5.171,00 EUR nebst Zinsen.

Die zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Begründung:

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist nach Auffassung des Gerichtes eine vorherige Fristsetzung durch den Kläger als Vermieter zur Schadensbeseitigung nicht notwendig gewesen.

Der Unterschied zwischen der Notwendigkeit der Fristsetzung bei Schönheitsreparaturen und dem vorliegenden Fall liegt nach Auffassung des unter anderem für Wohnraummietrecht zuständigen 8. Zivilsenates darin, dass das Fristsetzungserfordernis gemäß den §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB nur für Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gemäß § 241 Abs. 1 BGB gilt.

Ist also im Mietvertrag die (Leistungs-)Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam vom Vermieter auf den Mieter übertragen worden, muss der Vermieter vor Geltendmachung des Schadensersatzes dem Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen.

Demgegenüber sieht der Senat aber in der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln, eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 1 BGB. Bei der Verletzung dieser Nebenpflicht, welche zu einer Verschlechterung der Mietsache führt, steht dem Vermieter ein Schadensersatz neben der Leistung zu, §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, welcher sofort fällig wird und dem Vermieter das Wahlrecht lässt, ob er die Wiederherstellung gemäß § 249 Abs. 1 BGB oder den Geldersatz gemäß § 249 Abs. 2 BGB wählt.

Ausdrücklich verweist der BGH hier darauf, dass es bei den durch Verletzung von Nebenpflichten entstandenen Schäden um solche handelt, welche "auf eine Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauches und .... damit außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogrammes verursacht wurden.".

Darüber hinaus erklären die Richter auch, dass es für die Entbehrlichkeit der Fristsetzung unerheblich ist, ob der Vermieter den Schadensersatz bereits vor oder, wie im vorliegenden Fall, erst nach Rückgabe der Mietsache geltend macht.

In diesem Zusammenhang führte der Senat auch aus, dass § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters) keine Regelung darüber enthalte, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben sei, mithin die Leistungspflicht des Mieters in der Rückgabe liegt.

Fazit:

Bei Verletzung von Leistungspflichten, wie z. B. Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen, ist der Vermieter nach wie vor gehalten, eine Fristsetzung zur Schadenbeseitigung dem Mieter zu setzen, während bei Verstoß gegen sogenannte Nebenpflichten (Obhut und Sorgfaltspflichten) eine Fristsetzung entbehrlich ist.


Kerstin Gieseler
Rechtsanwältin


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