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02.01.2019 | Mietrecht:

DIE GEFAHR VON SCHIMMELPILZBILDUNG STELLT KEINEN MANGEL I. S. V. § 536 ABS. 1 BGB DAR

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (kurz BGH) hatte kürzlich (05.12.2018) in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) über die Frage von Mietminderung bei Gefahr von Schimmelbildung zu befinden.

Entgegen der Auffassung der Berufungsgerichte (in beiden Fällen das LG Lübeck) sah das oberste Gericht nicht bereits in der Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietsache. Auch stellte der BGH fest, „dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.“.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger bewohnten in beiden Fällen Wohnungen, die in den Jahren 1968 bzw. 1971 unter Berücksichtigung der „damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen“ errichtet wurden. Aufgrund der damaligen Bauweise gab es Wärmebrücken in den Außenwänden.

Die Berufungsgerichte waren der Auffassung, dass der Mieter u.a. einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten dürfe und diesem nur ein alltägliches Lüftungs- und Heizverhalten zumutbar sei. Auch sahen die Berufungsgerichte bereits in der Gefahr von Schimmelpilzbildung einen von einem Vermieter zu vertretenden Mangel.

Dieser Rechtsauffassung widersprachen nun die Richter des 8. Senates.

Der BGH stellte zunächst fest, dass nach geltendem Recht Mietminderung und Mängelbeseitigung „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustandes“ notwendig macht. Die angemieteten Räume müssen den Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen aufweisen. Die Einhaltung technischer Normen ist geschuldet, allerdings grundsätzlich sind solche geschuldet, die bei Errichtung des Gebäudes galten. In den vorliegenden Fällen war dies der Fall, so bestand 1968 bzw. 1971 noch keine Verpflichtung zur Wärmedämmung von Gebäuden und Wärmebrücken in solchen Gebäuden sind ein allgemein üblicher Zustand.

Auch folgte der BGH den Berufungsgerichten nicht, als diese unabhängig von den konkreten Vereinbarungen der Mietparteien stets für den Mangelbegriff einen Neubaustandard zugrunde legten. Damit, so der Senat, würde ein neuer Mangelbegriff geschaffen.

Darüber hinaus stellten die Richter fest, dass es keine unzumutbare Verpflichtung für den Mieter darstelle, wenn er die Lüftung der Wohnung „jeweils unter Berücksichtigung des Einzelfalles“ zu befolgen habe.

Der Senat hat die Entscheidungen der Berufungsgerichte aufgehoben, soweit diese in der durch Wärmebrücken verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung als Mangel der Wohnung befanden, sowie diese den Klägern das Recht auf Feststellung einer Mietminderung zusprachen und auch soweit die Vorinstanzen die Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung bejaht hatten.
Soweit das Berufungsgericht in der Sache VIII ZR 271/17 Durchfeuchtung des Mauerwerkes in Folge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt hatte, wurde die Sache wegen der Höhe der anzuwendenden Minderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Kerstin Gieseler
Rechtsanwältin