Verständliche
Schriftsätze Konkrete
Empfehlungen

14.07.2025 | Erbrecht | Steuerrecht:

Vorsicht vor Einkommenssteuerpflicht im Rahmen vorweggenommener Erbfolge

Teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien auf die nächste Generation können Einkommenssteuer auslösen – das Augenmerk darf nicht nur auf der Schenkungssteuer liegen

Auch das eigentlich für den „Schenker“ verlustbehaftete Übertragen einer Immobilie zu geringer Gegenleistung kann auf Seiten des „Schenkers“ einen einkommenssteuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen. Diese auf den ersten Blick seltsam anmutende Rechtsfolge ist jedoch Folge der Rechtsprechung des BFH, sobald die Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation nicht lediglich unentgeltlich erfolgt und innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet:

Im Fall des unentgeltlichen Erwerbs übernimmt der Einzelrechtsnachfolger die (historischen) Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers. Ein Gewinn oder Verlust entsteht insoweit nicht. Einkommenssteuer fällt insoweit mangels Gewinn nicht an.

Anders liegt die Sache hingegen nach ständiger Rechtsprechung des BFH, wenn ein Objekt „teilentgeltlich“ übertragen wird. Denn in diesem Fall nimmt die Rechtsprechung für einkommenssteuerliche Zwecke eine Aufteilung in einen vollentgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Erwerb nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts an.

Dass die Übernahme eines Darlehens im Gegenzug für die Überlassung einer Immobilie ein solches Teilentgelt darstellt, hat der BFH mit Urteil vom 11.03.2025 – XI R 17/24 erneut bestätigt:

Ein Vater hatte 2014 fremdfinanziert eine vermietete Immobilie für 143.950 € erworben. Im März 2019 übertrug der Kläger die Immobilie auf seine Tochter, die einen Verkehrswert von 210.000 € aufwies. Die Tochter übernahm im Gegenzug das Bankdarlehen, das noch mit 115.000 € valutierte. Für eine Umschuldung fiel insoweit noch Vorfälligkeitsentschädigung an.

Das Finanzamt erblickte hierin einen steuerpflichtigen Veräußerungserlös. Denn der Erwerb sei zu 54,76 % entgeltlich (115.000/210.000). Daher seien auch die ursprünglichen Anschaffungskosten (abzüglich AfA und Vorfälligkeitsentschädigung) nur quotal mit 78.828 € heranzuziehen (54,76 % von 143.950 €).  Die Differenz von ca. 40.000,- € zwischen anteilig reduzierten Anschaffungskosten und erzieltem Veräußerungserlös (Darlehensübernahme) wurde der Einkommenssteuer unterworfen.

Der BFH gab dem Finanzamt Recht. Das Besteuern eines voll entgeltlichen Teils der Transaktion sei keine fiktive Aufspaltung; dass der klagende Vater im Ergebnis Verlust gemacht habe, ändere am Charakter einer Veräußerung iSd. § 23 EStG nichts.

Diese Steuer hätte vermieden werden können: Bei einer teilentgeltlichen Veräußerung sollte stets die Spekulationsfrist abgewartet werden oder aber anstelle der Darlehensübernahme ein Nießbrauchsrecht am Grundstück vorbehalten werden, aus dem Zins- und Tilgung zu erbringen sind. Zu denken wäre insoweit auch an einen Quoten-Nießbrauch, bei dem nur ein Teil der Erträge den Eltern zusteht.

Weitere Informationen zum Erbrecht

Dr. Norbert Gieseler
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Steuerrecht